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100 preguntas y respuestas acerca de la compra de una vivienda nueva

Estimado futuro propietario:

La vivienda propia se está convirtiendo en una realidad para más y más norteamericanos. Durante 2000, la tasa de propiedad de vivienda de EE.UU. alcanzó el 67.7%, la tasa más alta de la historia. Aún así, muchos norteamericanos no se dan cuenta de que la vivienda propia está al alcance de la mano.

Un hogar es un bien financiero y mucho más: es un lugar donde vivir y criar a los hijos; es un plan para el futuro; es una inversión en su comunidad. Es por eso que en el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE.UU. queremos que todos los norteamericanos tengan la oportunidad de disfrutar de los beneficios de la vivienda propia. Estamos especialmente orgullosos de nuestro trabajo de ayudar a los compradores de vivienda por primera vez: gracias a nuestros programas especiales, durante el año 2000 más del 81% de los préstamos asegurados por la FHA fueron otorgados a aquéllos que compran una vivienda por primera vez.

Se dice que el conocimiento abre puertas. Esto es literalmente cierto cuando se trata de comprar una vivienda. Para comprar su primera vivienda, necesita conocer dónde y cómo iniciar el proceso de compra. Las preguntas y respuestas siguientes han sido seleccionadas cuidadosamente para brindarle los conocimientos básicos. Además de la ayuda inicial, este folleto le proporcionará las herramientas necesarias para completar el proceso, desde decidir si está listo para comprar hasta el feliz y último paso: la obtención de las llaves de su casa nueva.

Al solicitar este folleto, usted dio el primer paso. Ahora, puede utilizar esta información para determinar si está listo para comprar una vivienda. Si lo está, comuníquese con un agente de bienes raíces, entidad crediticia o agencia de asesoría de vivienda. Ellos pueden ayudarlo a decidir su próximo paso.

La FHA (Administración Federal de Vivienda) de HUD ha ayudado a más de 30 millones de personas a convertirse en propietarios de viviendas desde 1934. Queremos ayudarlo a abrir la puerta de su nueva casa. Después de todo, HUD y la FHA están de su lado.

¡Buena suerte!

CONTENIDOS

Introducción

Parte I Cómo comenzar 
Parte II En busca de su vivienda 
Parte III La encontró 
Parte IV Financiación general - Preguntas: Aspectos básicos 
Parte V Primeros pasos 
Parte VI En busca del préstamo apropiado para usted 
Parte VII Cierre 
Parte VIII Cómo pueden HUD y la FHA ayudarme a convertirme en propietario de una vivienda 
Parte IX Seguro hipotecario
Parte X Productos de la FHA 

Glosario

CÓMO COMENZAR

1. ¿CÓMO SÉ SI ESTOY LISTO PARA COMPRAR UNA VIVIENDA?

Puede determinarlo formulándose algunas preguntas:

Si puede responder "sí" a estas preguntas, probablemente esté listo para comprar su vivienda propia.

2. ¿CÓMO SE INICIA EL PROCESO DE COMPRA DE UNA VIVIENDA?

Comience por pensar en su situación. ¿Está listo para comprar una vivienda? ¿Cuánto puede destinar al pago mensual de la hipoteca (para obtener ayuda, vea la Pregunta 4)? ¿Cuánto espacio necesita? ¿Qué áreas de la ciudad le agradan? Luego de responder a estas preguntas, confeccione una lista con "Todo lo que hay que hacer" y comience una búsqueda informal. Hable con sus familiares y amigos, recorra los vecindarios y mire en la sección "Viviendas" del periódico.

3. ¿EN QUÉ SE ASEMEJAN LA COMPRA Y EL ALQUILER DE UNA VIVIENDA?

En realidad, no se asemejan en nada. Una de las ventajas de alquilar es que, generalmente, se está libre de las responsabilidades de mantenimiento. Sin embargo, al alquilar, se pierde la oportunidad de hacer un patrimonio, aprovechar los beneficios impositivos y protegerse contra los aumentos en el alquiler. Además, podría no ser libre de decorar sin permiso y podría estar a merced del arrendador.

La vivienda propia tiene muchos beneficios. Cuando realiza un pago de la hipoteca, usted está haciendo su patrimonio. Y eso es una inversión. La propiedad de una vivienda también lo califica para descuentos en los impuestos que lo ayudarán a hacer frente a sus nuevas responsabilidades financieras, como seguro, impuestos a los bienes raíces y mantenimiento, que pueden ser sustanciales. Sin embargo, dada la libertad, estabilidad y seguridad de poseer una vivienda propia, éstos valen la pena.

4. ¿CÓMO DECIDE LA ENTIDAD CREDITICIA EL MONTO DE PRÉSTAMO MÁXIMO QUE PUEDE OTORGAR?

La entidad crediticia considera su relación deuda-ingresos, que es una comparación de sus ingresos brutos (antes de impuestos) y de los gastos relacionados y no relacionados con la vivienda. Los gastos no relacionados con la vivienda incluyen deudas a largo plazo, como pagos de préstamos para estudiantes o para la compra de automóviles, pensión alimenticia o ayuda financiera a menores. Según la FHA, los pagos hipotecarios mensuales no deben exceder el 29% de los ingresos brutos, mientras que el pago de la hipoteca, combinado con los gastos no relacionados con la vivienda, no deben exceder el 41% de los ingresos. Al determinar el monto máximo del préstamo, la entidad crediticia también considera el dinero en efectivo disponible para el pago inicial y los gastos de cierre y el historial crediticio.

5. ¿CÓMO SELECCIONO EL AGENTE DE BIENES RAÍCES APROPIADO?

Comience por preguntarle a sus familiares y amigos si pueden recomendarle un agente. Recopile una lista con varios agentes y hable con cada uno de ellos antes de elegir uno. Busque un agente que lo sepa escuchar y que comprenda sus necesidades y en cuyo juicio usted confíe. El agente ideal conoce bien el área local y posee recursos y contactos para ayudarlo en su búsqueda. En términos generales, usted desea elegir un agente que lo haga sentir a gusto y que le brinde todos los servicios y conocimientos que necesita.

6. ¿CÓMO PUEDO DETERMINAR MIS NECESIDADES DE VIVIENDA ANTES DE INICIAR LA BÚSQUEDA?

Su casa se debe adaptar a su forma de vida, con espacios y características que sean del agrado de toda la familia. Antes de comenzar a ver viviendas, confeccione una lista con sus prioridades, como ubicación y tamaño. ¿Debe la vivienda estar cerca de determinadas escuelas?, ¿su trabajo?, ¿el transporte público? ¿Qué tamaño debe tener? ¿Qué tipo de terreno prefiere? ¿Qué tipos de servicios busca? Establezca una lista de requisitos mínimos y una "lista de deseos". Los requisitos mínimos son cosas que la vivienda debe tener para que usted la tenga en cuenta en su elección, mientras que la "lista de deseos" abarca cosas que le gustaría tener pero que no son esenciales.

EN BUSCA DE SU VIVIENDA

7. ¿QUÉ DEBO TENER EN CUENTA AL DECIDIRME POR UNA COMUNIDAD?

Seleccione la comunidad que mejor le permita vivir la vida diaria. Muchas personas eligen comunidades sobre la base de las escuelas. ¿Desea tener acceso a comercios y al transporte público? ¿Es el acceso a los servicios locales como bibliotecas y museos importante para usted? ¿O prefiere la paz y tranquilidad de una comunidad rural? Cuando encuentre lugares que le agradan, hable con la gente que vive allí. Conocen bien el área y serán sus futuros vecinos. Más que nada, usted desea un vecindario donde se sienta a gusto.

8. ¿QUÉ DEBO HACER SI ME SIENTO EXCLUIDO DE DETERMINADOS VECINDARIOS?

De inmediato comuníquese con el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) de EE.UU. si alguna vez se siente excluido de un vecindario o vivienda en particular. Además, comuníquese con HUD si considera que está siendo discriminado por motivo de su raza, color, religión, sexo, nacionalidad, estado civil o discapacidad. La Oficina de Equidad de Vivienda (Office of Fair Housing) de HUD posee una línea directa para denunciar casos de discriminación: (800) 669-9777 (y (800) 927-9275 para las personas con problemas auditivos).

9. ¿CÓMO PUEDO OBTENER INFORMACIÓN SOBRE LAS ESCUELAS LOCALES?

Puede obtener información sobre los sistemas educativos comunicándose con el consejo escolar de la ciudad o condado o con las escuelas locales. Su agente de bienes raíces también podría brindarle información acerca de las escuelas del área.

10. ¿CÓMO PUEDO OBTENER INFORMACIÓN SOBRE LOS RECURSOS DE LA COMUNIDAD?

Solicite material informativo a la cámara de comercio local o hable con su agente de bienes raíces acerca de los kits de bienvenida, mapas y demás información. Quizá desee visitar la biblioteca local. Puede ser una excelente fuente de información sobre eventos y recursos locales y los bibliotecarios probablemente puedan responder muchas de sus preguntas.

11. ¿CÓMO PUEDO AVERIGUAR A CUÁNTO SE VENDEN LAS VIVIENDAS EN DETERMINADAS COMUNIDADES Y VECINDARIOS?

Su agente de bienes raíces puede darle una cifra aproximada mostrándole listados comparativos. Si trabaja con un agente de bienes raíces (REALTOR), ellos podrían tener acceso a las ventas comparativas conservadas en una base de datos.

12. ¿CÓMO PUEDO OBTENER INFORMACIÓN ACERCA DEL IMPUESTO SOBRE LA PROPIEDAD INMOBILIARIA?

El monto total de los impuestos sobre la propiedad inmobiliaria correspondientes al año anterior generalmente se incluye en la guía informativa. Si no figura, solicite al vendedor un recibo de impuestos o comuníquese con la oficina del asesor local. Las tasas impositivas pueden cambiar de un año a otro, por lo que estas cifras podrían ser aproximadas.

13. ¿QUÉ OTRAS CUESTIONES RELACIONADAS CON IMPUESTOS DEBO TENER EN CUENTA?

Recuerde que los intereses de la hipoteca y los impuestos a los bienes raíces serán deducibles. Un profesional especializado en bienes raíces puede brindarle más detalles sobre otros beneficios y responsabilidades impositivas.

14. ¿ES UNA VIVIENDA ANTIGUA UNA MEJOR INVERSIÓN QUE UNA VIVIENDA NUEVA?

No existe una respuesta definitiva para esta pregunta. Debe observar las características individuales de cada vivienda. Generalmente, las viviendas más antiguas suelen estar en vecindarios más estables, ofrecer una mejor atmósfera y los impuestos sobre la propiedad inmobiliaria suelen ser menores. Sin embargo, las personas que compran viviendas antiguas deben estar preparadas para realizar tareas de mantenimiento y reparaciones. Las viviendas más nuevas tienden a utilizar arquitecturas y sistemas más modernos, suelen ser más fáciles de mantener y podrían hacer un uso más eficiente de la energía. Al inicio, las personas que compran viviendas nuevas a menudo no desean preocuparse por el mantenimiento y las reparaciones.

15. ¿QUÉ DEBO TENER EN CUENTA AL VISITAR UNA VIVIENDA?

Además de compararla con sus requisitos mínimos y lista de deseos, utilice la Tarjeta de puntuación de vivienda de HUD y tenga en cuenta lo siguiente:

Tómese su tiempo y piense cuidadosamente en cada casa que visite. Solicítele a su agente de bienes raíces que le señale los pros y las contras de cada vivienda desde el punto de vista profesional.

16. ¿QUÉ PREGUNTAS DEBO FORMULAR AL VISITAR UNA VIVIENDA?

Muchas de sus preguntas se deben centrar en los problemas potenciales y en las cuestiones de mantenimiento. ¿Es necesario reemplazar algo? ¿Qué cosas requieren mantenimiento continuo (por ejemplo, pintura, techo, sistema de calefacción, ventilación y aire acondicionado (HVAC), aparatos, alfombra)? Pregunte también acerca de la vivienda y el vecindario, centrándose en la calidad de vida. Asegúrese de que las respuestas del vendedor o del agente de bienes raíces sean claras y completas. Formule preguntas hasta que haya comprendido toda la información que le dieron. La confección anticipada de una lista de preguntas lo ayudará a organizar sus ideas y a ordenar toda la información que recibe. La Tarjeta de puntuación de vivienda de HUD puede ayudarlo a desarrollar su lista de preguntas.

17. ¿CÓMO PUEDO LLEVAR LA CUENTA DE TODAS LAS VIVIENDAS QUE VISITO?

De ser posible, tome fotografías de cada vivienda: el exterior, las habitaciones principales, el terreno y las características adicionales que le agradan o las que ve como potenciales problemas. Y no dude en regresar por una segunda inspección. Utilice la Tarjeta de puntuación de vivienda de HUD para organizar sus fotografías y notas de cada vivienda.

18. ¿CUÁNTAS VIVIENDAS DEBO VISITAR ANTES DE TOMAR UNA DECISIÓN?

No existe un número definido de viviendas que se deben visitar antes de tomar una decisión. Visite tantas como sean necesarias hasta que encuentre la que busca. Como promedio, los compradores de viviendas visitan 15 casas antes de elegir una. Sólo asegúrese de mantener una comunicación fluida con su agente de bienes raíces acerca de todo lo que busca. Lo ayudará a evitar desperdiciar su tiempo.

LA ENCONTRÓ

19. ¿QUÉ HACE UN INSPECTOR DE VIVIENDAS Y QUÉ DETERMINA UNA INSPECCIÓN EN LA ADQUISICIÓN DE UNA VIVIENDA?

El inspector verifica la seguridad de su potencial vivienda nueva. Los Inspectores de viviendas se centran especialmente en la estructura, construcción y sistemas mecánicos de la vivienda y le indicarán las reparaciones necesarias.

El Inspector no evalúa si se trata de una buena inversión. Generalmente, un inspector verifica (e informa sobre el costo de las reparaciones necesarias en):el sistema eléctrico, la plomería y la eliminación de residuos, el calentador de agua, la aislación y la ventilación, el sistema de calefacción, ventilación y aire acondicionado (HVAC), la fuente y la calidad del agua, la presencia potencial de pestes, los cimientos, las puertas, las ventanas, los cielorrasos, las paredes, los pisos y el techo. Asegúrese de contratar a un inspector de viviendas calificado y experimentado.

Es conveniente tener una inspección antes de firmar una oferta formal ya que, una vez que se cierra la operación, habrá comprado la casa tal "como está". También es posible incluir una cláusula de inspección en la oferta durante la negociación de una vivienda. La cláusula de inspección le confiere una "escapatoria" para no comprar la vivienda si se detectan problemas serios, o le permite renegociar el precio de adquisición si se necesitan reparaciones. Una cláusula de inspección también puede especificar que el vendedor debe reparar los problemas antes de la venta de la vivienda.

20. ¿DEBO ESTAR PRESENTE DURANTE LA INSPECCIÓN?

No es necesario, pero es una buena idea. Luego de la inspección, el inspector de viviendas podrá responderle preguntas sobre el informe y las áreas con problemas. Ésta también es una oportunidad para oír una opinión objetiva acerca de la vivienda que desea adquirir y es un buen momento para formular preguntas generales de mantenimiento.

21. ¿SON NECESARIOS OTROS TIPOS DE INSPECCIONES?

Si el inspector de viviendas detecta un problema serio, se recomienda solicitar una inspección más específica. Se recomienda tener en cuenta la inspección de la vivienda en lo que respecta a la presencia de diversos riesgos relacionados con la salud, como asbesto de radón, o posibles problemas con el agua o el sistema de eliminación de residuos.

22. ¿CÓMO PUEDO PROTEGER A MI FAMILIA DE LA PRESENCIA DE PLOMO EN LA VIVIENDA?

Si la vivienda que está considerando fue construida antes de 1978 y usted tiene hijos menores de siete años, deseará tener una inspección que detecte la presencia de pintura a base de plomo. Es importante saber que las escamas de plomo de la pintura pueden estar presentes tanto en la vivienda como en el terreno que la rodea. El problema se puede solucionar temporalmente reparando las superficies pintadas dañadas o sembrando césped sobre el terreno afectado. La contratación de una empresa de construcciones eliminadora de plomo para que quite las escamas de pintura y selle las áreas dañadas solucionará el problema de manera permanente.

23. ¿CONSTITUYEN LAS LÍNEAS ELÉCTRICAS UN PELIGRO PARA LA SALUD?

Las investigaciones aún no arrojaron conclusiones definitivas que indiquen que la exposición a las líneas eléctricas produzca un incremento de las enfermedades o dolencias.

24. ¿NECESITO UN ABOGADO PARA COMPRAR UNA VIVIENDA?

Las leyes varían de un estado a otro. Algunos estados exigen la asistencia de un abogado en diversos aspectos del proceso de compra de una vivienda, mientras que en otros estados esto no sucede, siempre que exista la participación de un profesional calificado en bienes raíces. Aunque su estado no lo exija, puede contratar los servicios de un abogado para que lo ayude con el complejo papeleo y los contratos legales. El abogado puede revisar los contratos, alertarlo acerca de consideraciones especiales y ayudarlo con el proceso de cierre. Su agente de bienes raíces podría recomendarle un abogado. De lo contrario, búsquelo usted mismo. Averigüe los servicios disponibles y los honorarios, y si el abogado tiene experiencia en la representación de compradores de viviendas.

25. ¿NECESITO REALMENTE UN SEGURO DEL PROPIETARIO?

Sí. Al momento del cierre será necesario contar con una póliza de seguro del propietario (o con el recibo de pago de la misma), de manera que deberá hacer los arreglos necesarios con anticipación a ese día. Además, la participación del agente de seguros en las primeras etapas del proceso de compra de la vivienda podría permitirle ahorrar dinero. Los agentes de seguros son una valiosa fuente de información acerca de la seguridad de las viviendas y pueden darle consejos útiles sobre cómo mantener bajas las primas de seguro.

26. ¿QUÉ PUEDO HACER PARA REDUCIR EL COSTO DE MI SEGURO DEL PROPIETARIO?

Asegúrese de averiguar en varias compañías de seguros. Además, considere el costo del seguro cuando vea viviendas. Las viviendas más nuevas y las construidas con materiales como ladrillo tienden a tener primas menores. Tenga en cuenta evitar áreas propensas a desastres naturales, como inundaciones. Elija una vivienda con un hidrante contra incendios o un departamento de bomberos en las inmediaciones.

27. ¿ESTÁ LA VIVIENDA UBICADA EN UNA LLANURA ANEGADIZA?

Su agente de bienes raíces o entidad crediticia pueden ayudarlo a responder esta pregunta. Si vive en una llanura anegadiza, la entidad crediticia le exigirá un seguro contra inundaciones antes de otorgarle el préstamo. Sin embargo, si vive cerca de una llanura anegadiza, podrá decidir usted mismo si desea un seguro contra inundaciones o no para su vivienda. Trabaje junto con un agente de seguros para elaborar una póliza que se adapte a sus necesidades.

28. ¿QUÉ OTROS ASPECTOS DEBO TENER EN CUENTA ANTES DE COMPRAR MI VIVIENDA?

Verifique siempre si la vivienda está en una zona baja, una zona de alto riesgo de desastres naturales (como movimientos sísmicos, huracanes, tornados, etcétera) o en una zona de materiales peligrosos. Asegúrese de que la vivienda cumpla con los códigos de construcción. Considere también las leyes locales de zonificación, que podrían afectar la remodelación o la realización de ampliaciones en el futuro. Su agente de bienes raíces debería estar en condiciones de ayudarlo a responder estas preguntas.

29. ¿CÓMO REALIZO UNA OFERTA?

Su agente de bienes raíces lo ayudará a realizar una oferta, que incluirá la siguiente información:

Recuerde que un compromiso de venta depende de la negociación de un contrato satisfactorio con el vendedor, y no sólo de la realización de una oferta.

Otras formas de reducir los costos de los seguros incluyen el aseguramiento de su vivienda y vehículo(s) con la misma compañía, el incremento de la seguridad de la vivienda y la búsqueda de coberturas grupales a través de asociaciones de ex-alumnos o comerciales. Los costos de los seguros siempre se reducen al aumentar sus franquicias, pero esto lo expone a un desembolso mayor si debe presentar una declaración.

30. ¿CÓMO DETERMINO LA OFERTA INICIAL?

A menos que cuente con un agente de comprador, recuerde que el agente trabaja para el vendedor. Propóngale mantener las discusiones e información en reserva. Escuche los consejos de su agente de bienes raíces, pero siga sus propios instintos al decidir un precio justo. El cálculo de su oferta debe incluir varios factores: a cuánto se venden las viviendas en el área, el estado de la vivienda, el tiempo que lleva en el mercado, las condiciones de financiación y la situación del vendedor. Cuando esté preparado para realizar una oferta, deberá saber cuánto vale realmente la vivienda y cuánto puede gastar. Además, prepárese para negociar concesiones mutuas, una práctica muy común cuando se trata de la compraventa de una vivienda. El comprador y el vendedor podrán avanzar y retroceder hasta ponerse de acuerdo en un precio.

31. ¿QUÉ ES LA SEÑA? ¿CUÁNTO DINERO DEBO RESERVAR?

La seña es dinero entregado para demostrar su intención de comprar una vivienda. Debe ser lo suficientemente sustancial como para demostrar buena fe y generalmente se trata del 1% al 5% del precio de compra (aunque el monto puede variar según las costumbres y condiciones locales). Si su oferta es aceptada, la seña se convierte en parte del pago inicial o de los gastos de cierre. Si la oferta es rechazada, se le devuelve el dinero. Si usted se echa para atrás, podría perder el derecho a la totalidad del monto.

32. ¿QUÉ SON LAS "GARANTÍAS DE VIVIENDAS"? ¿DEBERÍA TENERLAS EN CUENTA?

Las garantías de viviendas le ofrecen protección durante un período de tiempo determinado (por ejemplo, un año) contra problemas potencialmente costosos, como reparaciones inesperadas en aparatos o sistemas domésticos, que no están cubiertos por el seguro del propietario. Las garantías están ganando popularidad porque ofrecen protección durante el período inmediatamente posterior a la adquisición de una vivienda, cuando mucha gente se encuentra corta de dinero.

PREGUNTAS GENERALES SOBRE FINANCIACIÓN: ASPECTOS BÁSICOS

33. ¿QUÉ ES UNA HIPOTECA?

En términos generales, una hipoteca es un préstamo obtenido para adquirir un bien raíz. La "hipoteca" en sí es un gravamen (una demanda legal) sobre la vivienda o propiedad que asegura la promesa de pago de la deuda. Todas las hipotecas poseen dos características en común: capital e interés

34. ¿QUÉ ES UN PRÉSTAMO A VALOR (LTV)? ¿CÓMO SE DETERMINA EL MONTO DE MI PRÉSTAMO?

La relación préstamo a valor es el monto del préstamo comparado con el precio o el valor de tasación de la vivienda que va a adquirir. Cada préstamo posee un límite LTV específico. Por ejemplo: con un préstamo LTV del 95% sobre un vivienda tasada en $50,000, podría pedir un préstamo de hasta $47,500 (95% de $50.000), y debería abonar $2,500 como pago inicial.

La relación préstamo a valor refleja el monto del capital que los prestatarios poseen en sus viviendas. Cuanto mayor es el LTV, menor es la cantidad de dinero en efectivo que los compradores de viviendas deben abonar de sus propias reservas. Por lo tanto, para proteger a las entidades crediticias contra la pérdida potencial en caso de cesación de pago, los préstamos con LTV más altos (80% o más) generalmente exigen una póliza de seguro hipotecario.

35. ¿CUÁLES SON LOS TIPOS DE PRÉSTAMOS DISPONIBLES Y CUÁLES SON LAS VENTAJAS DE CADA UNO?

Hipotecas con tasa fija: los pagos no se modifican durante la vida del préstamo

Tipos

Ventajas

Hipotecas con tasas ajustables (ARMS): los pagos programados suben y bajan con las variaciones en las tasas de interés; los incrementos están sujetos a límites.

Tipos

Ventajas

36. ¿CUÁNDO TIENEN SENTIDO LAS ARMS?

Una ARM podría tener sentido si está seguro de que sus ingresos crecerán a un ritmo constante con el correr de los años o si está pensando en mudarse en el futuro cercano y no le preocupan los potenciales aumentos en las tasas de interés.

37. ¿CUÁLES SON LAS VENTAJAS DE LOS PLAZOS DE PRÉSTAMOS A 15 Y 30 AÑOS?

A 30 años:

A 15 años:

38. ¿PUEDO PAGAR MI PRÉSTAMO ANTES DEL VENCIMIENTO?

Sí. Al enviar dinero adicional cada mes o al realizar un pago adicional al final del año, puede acelerar el proceso de pago del préstamo. Cuando envía dinero adicional, asegúrese de indicar que la diferencia del pago se debe aplicar al capital. La mayoría de las entidades crediticias permiten la cancelación anticipada de los préstamos, aunque exigen el pago de una penalidad por pago anticipado. Para más información, consulte a su entidad crediticia.

39. ¿EXISTEN HIPOTECAS ESPECIALES PARA LOS COMPRADORES DE VIVIENDA POR PRIMERA VEZ?

Sí. En la actualidad, las entidades crediticias ofrecen distintas opciones de hipotecas accesibles que pueden ayudar a los compradores de vivienda por primera vez a superar los obstáculos que dificultaban la adquisición de una casa en el pasado. Ahora, las entidades crediticias podrían estar en condiciones de ayudar a los prestatarios que no poseen una gran suma de dinero ahorrado para el pago inicial y los gastos de cierre, que presentan un historial crediticio pobre o nulo, que poseen una deuda a largo plazo importante, o que han experimentado irregularidades en sus ingresos.

40. ¿QUÉ MONTO NECESITO PARA EL PAGO INICIAL?

Actualmente existen opciones de hipotecas que sólo exigen un pago inicial del 5% o menos del precio de compra. Sin embargo, cuanto mayor sea el pago inicial, menor será el monto del préstamo y mayor su capital. Las hipotecas con un pago inicial inferior al 20% generalmente requieren una póliza de seguro hipotecario para obtener el préstamo. Cuando considere el monto de su pago inicial, tenga en cuenta que también necesitará dinero para los gastos de cierre, la mudanza y, posiblemente, las reparaciones y la decoración.

41. ¿QUÉ INCLUYE EL PAGO MENSUAL DE LA HIPOTECA?

El pago mensual de la hipoteca cubre, principalmente, el pago del capital e intereses. Sin embargo, la mayoría de las entidades crediticias también incluyen los impuestos locales a los bienes raíces, el seguro del propietario y el seguro hipotecario (si corresponde).

42. ¿QUÉ FACTORES INFLUYEN SOBRE LOS PAGOS DE LA HIPOTECA?

El monto del pago inicial, el monto del préstamo hipotecario, la tasa de interés, el plazo y el programa de cancelación afectarán el total del pago de la hipoteca.

43. ¿CÓMO INFLUYE LA TASA DE INTERÉS EN EL ASEGURAMIENTO DE UN PRÉSTAMO HIPOTECARIO?

Una tasa de interés menor le permite obtener un préstamo mayor que una tasa de interés más alta, con el mismo pago mensual. Las tasas de interés pueden variar mientras busca un préstamo, de manera que pregunte a las entidades crediticias si ofrecen una tasa "inmóvil" que garantice una tasa de interés específica durante un período de tiempo determinado. Recuerde que la entidad crediticia le debe informar la TAE o tasa anual efectiva [Annual Percentage Rate (APR)] del préstamo. La TAE expresa el costo de un préstamo hipotecario en términos de una tasa de interés anual. Generalmente es más alta que la tasa de interés porque también incluye el costo de los puntos, el seguro hipotecario y otros gastos incluidos en el préstamo.

44. ¿QUÉ SUCEDE SI LAS TASAS DE INTERÉS BAJAN Y PACTÉ UN PRÉSTAMO CON TASA FIJA?

Si las tasas de interés caen significativamente, podría considerar la refinanciación. La mayoría de los expertos coinciden en que si planea estar en su casa durante al menos 18 meses y puede obtener una tasa del 2% por debajo de la actual, le conviene refinanciar. Sin embargo, la refinanciación podría involucrar el pago de muchos de los gastos abonados al cierre original, más los costos de iniciación y solicitud de préstamo.

45. ¿QUÉ SON LOS PUNTOS DE DESCUENTO?

Los puntos de descuento le permiten bajar la tasa de interés. Básicamente, se trata de interés pagado por anticipado y cada punto equivale al 1% del monto total del préstamo. Generalmente, por cada punto pagado en una hipoteca a 30 años, la tasa de interés se reduce en 1/8 (o 0.125) de un punto porcentual. Cuando busque préstamos, solicite a las entidades crediticias una tasa de interés con 0 puntos y observe cuánto baja la tasa con cada punto pagado. Los puntos de descuentos son convenientes si planea estar en la vivienda durante bastante tiempo, ya que pueden reducir el pago mensual del préstamo. Los puntos son deducibles de impuestos cuando adquiere una vivienda y podría negociar con el vendedor que él pague algunos de ellos.

46. ¿QUÉ ES UNA CUENTA DE DEPÓSITO EN GARANTÍA? ¿NECESITO UNA?

La cuenta de depósito en garantía es establecida por la entidad crediticia y en ella se aparta una porción de su pago hipotecario mensual para cubrir los costos anuales del seguro del propietario, el seguro hipotecario (si corresponde) y los impuestos sobre la propiedad. Las cuentas de depósito en garantía son una buena idea porque aseguran que el dinero estará siempre disponible para estos pagos. Si utiliza una cuenta de depósito en garantía para pagar el impuesto sobre la propiedad o el seguro del propietario, asegúrese de no ser multado por el pago fuera de término, dado que es la responsabilidad de la entidad crediticia efectuar estos pagos.

PRIMEROS PASOS

47. ¿QUÉ PASOS SE DEBEN SEGUIR PARA OBTENER UN PRÉSTAMO?

El primer paso para obtener un préstamo es completar la solicitud de préstamo. Para ello, necesitará la siguiente información:

Durante el proceso de solicitud, la entidad crediticia solicitará un informe de su historial crediticio y una tasación realizada por un profesional de la propiedad que desea adquirir. El proceso de solicitud por lo general demora de una a seis semanas.

48. ¿CÓMO ELIJO LA MEJOR ENTIDAD CREDITICIA PARA MÍ?

Elija la entidad crediticia con cuidado. Tenga en cuenta la estabilidad financiera y una reputación de satisfacción al cliente. Asegúrese de elegir una compañía que le brinde asesoramiento útil y que lo haga sentir a gusto. Es preferible una entidad crediticia con autoridad para aprobar y procesar su préstamo localmente, ya que le será más sencillo controlar el estado de la solicitud y formular preguntas. Además, resulta beneficioso cuando la entidad crediticia conoce las condiciones y los valores de las viviendas en el área local. Investigue y consulte con sus familiares, amigos y agente de bienes raíces.

49. ¿EN QUÉ DIFIEREN LA PRECALIFICACIÓN Y LA PREAPROBACIÓN?

La precalificación es una manera informal de averiguar cuánto dinero puede pedir prestado. Puede ser "precalificado" por teléfono, sin completar ninguna solicitud, informando a una entidad crediticia sus ingresos, sus deudas a largo plazo y el monto del pago inicial que está en condiciones de realizar. Esto no implica ninguna obligación y lo ayuda a establecer el monto aproximado del que podría disponer para comprar una vivienda.

La preaprobación es el compromiso formal de una entidad crediticia de efectuarle un préstamo. Incluye reunir los registros financieros mencionados en la Pregunta 47 (sin la descripción de la propiedad y el contrato de venta) y pasar por un proceso de aprobación preliminar. La preaprobación le da una idea definida de lo que puede gastar y demuestra a los vendedores sus intenciones de compra.

50. ¿CÓMO PUEDO OBTENER INFORMACIÓN ACERCA DE MI HISTORIAL CREDITICIO?

Existen tres compañías de información crediticia principales: Equifax, Experian y Trans Union. Para obtener su informe crediticio sólo tiene que llamar y solicitarlo. Una vez que recibe el informe, verifique su exactitud. Revise las columnas "límite máximo de crédito", "préstamo total" y "vencimientos atrasados". Se recomienda obtener copias de las tres compañías para asegurarse de que no existan errores, ya que cualquiera de ellas podría proporcionar un informe a su entidad crediticia. El costo de emisión de los informes de crédito varía entre $5 y $20, pero algunos estados permiten que los ciudadanos los obtengan en forma gratuita. Para obtener más información, comuníquese con las compañías de información a los números siguientes.

COMPAÑÍAS DE INFORMACIÓN CREDITICIA

Nombre de la compañía Número telefónico
Experian  (888) 524-3666
Equifax (800) 685-1111
Trans Union (800) 916-8800

51. ¿QUÉ DEBO HACER SI ENCUENTRO UN ERROR EN MI HISTORIAL CREDITICIO?

Los errores sencillos se corrigen fácilmente escribiendo a la compañía de información, señalando el error y proporcionando una prueba del mismo. También puede solicitar que incluyan sus propias explicaciones del problema. Por ejemplo, si efectuó un pago con posterioridad al vencimiento a raíz de una enfermedad, explique esa razón para el registro. Las entidades crediticias generalmente son comprensivas respecto a los problemas legítimos.

52. ¿QUÉ ES LA CALIFICACIÓN CREDITICIA Y CÓMO LA UTILIZA LA ENTIDAD CREDITICIA?

La calificación crediticia es un número, basado en su historial crediticio, que representa la posibilidad de que no sea capaz de cancelar un préstamo. Las entidades crediticias la utilizan para determinar su aptitud para obtener un préstamo hipotecario. Cuanto mejor sea la calificación, mayores serán sus posibilidades de obtener un préstamo. Para más información, consulte a su entidad crediticia.

53. ¿CÓMO PUEDO MEJORAR MI CALIFICACIÓN?

No existen maneras sencillas de mejorar la calificación crediticia, pero puede trabajar para mantenerla dentro de los límites aceptables manteniendo un buen historial crediticio. Esto significa pagar sus facturas en término y no contraer demasiadas obligaciones financieras comprando más de lo que puede pagar.

EN BUSCA DEL PRÉSTAMO APROPIADO PARA USTED

54. ¿CÓMO ELIJO EL MEJOR PROGRAMA DE PRÉSTAMO PARA MÍ?

Su situación personal determinará el mejor tipo de préstamo para usted. Con sólo formularse algunas preguntas, puede ayudar a reducir el ámbito de la búsqueda entre las numerosas opciones disponibles y determinar cuál es el mejor préstamo para usted.

Su entidad crediticia puede ayudarlo a utilizar las respuestas a preguntas como éstas para decidir que tipo de préstamo se adapta mejor a sus necesidades.

55. ¿CUÁL ES LA MEJOR FORMA DE COMPARAR LAS CONDICIONES DE LOS PRÉSTAMOS ENTRE ENTIDADES CREDITICIAS?

En primer lugar, haga una lista de control de la información crediticia de cada entidad. Debería incluir el nombre de la compañía y la información básica, el tipo de hipoteca, el pago inicial mínimo requerido, la tasa de interés y los puntos, los gastos de cierre, el tiempo de procesamiento del préstamo y si se permite el pago anticipado.

Hable con las compañías por teléfono o personalmente. Asegúrese de llamar a todas las entidades crediticias de la lista el mismo día, ya que las tasas de interés pueden fluctuar diariamente. Además de llevar a cabo su propia investigación, su agente de bienes raíces podría tener acceso a una base de datos de entidades crediticias y opciones de hipotecas. Aunque su agente podría simpatizar con una entidad crediticia en particular, también podrá sugerirle otras opciones.

56. ¿EXISTEN COSTOS O GASTOS ASOCIADOS CON EL PROCESO DE INICIACIÓN DEL PRÉSTAMO?

Sí. Cuando presenta su solicitud, deberá pagar un gasto de solicitud de préstamo para cubrir los costos de suscripción del préstamo. Esta tarifa se utiliza para pagar la tasación de la vivienda, la copia de su informe crediticio y todos los gastos adicionales que fueran necesarios. El gasto de solicitud generalmente no es reembolsable.

57. ¿QUÉ ES RESPA?

RESPA es la sigla en inglés de la Ley de Procedimientos de Liquidación de Bienes Raíces (Real Estate Settlement Procedures Act). Exige a las entidades crediticias poner a disposición de los potenciales clientes la información durante el proceso hipotecario. De esta manera, se protege a los prestatarios contra los abusos de las entidades crediticias. RESPA exige que las entidades crediticias informen a los prestatarios acerca de la totalidad de los gastos de cierre, los servicios de las entidades crediticias y las prácticas relacionadas con las cuentas de depósito en garantía, y las relaciones comerciales entre los proveedores de servicios de cierre y otras partes de la operación.

Para obtener más información, visite RESPA, o llame al (800) 569-4287 para obtener asesoramiento local.

58. ¿QUÉ ES UN CÁLCULO DE BUENA FE Y CUÁL ES SU UTILIDAD?

Es una estimación que enumera todos los gastos pagados antes del cierre, todos los gastos de cierre y los costos de la cuenta de depósito en garantía que deberá afrontar para adquirir una vivienda. La entidad crediticia se lo deberá proporcionar dentro de los tres días de presentada su solicitud, para que pueda evaluar el préstamo con exactitud.

59. ADEMÁS DE RESPA, ¿TIENE LA ENTIDAD CREDITICIA ALGUNA OTRA RESPONSABILIDAD?

Las entidades crediticias no pueden discriminar de ninguna manera a ningún prestatario potencial. Si considera que una entidad crediticia se niega a prestarle sus servicios a raíz de su raza, color, nacionalidad, religión, sexo, situación familiar o discapacidad, comuníquese con la Oficina de Equidad de Vivienda de HUD (HUD's Office of Fair Housing) al (800) 669-9777 (o al (800) 927-9275 para las personas con problemas auditivos).

60. ¿CUÁLES SON MIS RESPONSABILIDADES DURANTE EL PROCESO DE OTORGAMIENTO DEL PRÉSTAMO?

Para asegurarse de no ser víctima de un fraude, siga todos estos pasos al solicitar un préstamo:

CIERRE

61. ¿QUÉ SUCEDE UNA VEZ QUE SOLICITÉ MI PRÉSTAMO?

Generalmente, la entidad crediticia demora de una a seis semanas para completar la evaluación de su solicitud. No es inusual que la entidad crediticia le solicite información adicional luego de la presentación de la solicitud. Cuanto antes proporcione la información, con mayor rapidez será procesada su solicitud. Una vez que toda la información ha sido verificada, la entidad crediticia lo llamará para informarle el resultado de su solicitud. Si el préstamo es aprobado, se define una fecha de cierre y la entidad crediticia revisará el cierre con usted. Luego del cierre, usted podrá mudarse a su nueva casa.

62. ¿QUÉ COSAS DEBO TENER EN CUENTA ANTES DEL CIERRE?

Probablemente ésta sea la primera oportunidad de examinar la vivienda sin muebles, lo que le dará un panorama claro de la situación. Examine las paredes y los cielorrasos cuidadosamente, así como los trabajos que el vendedor hubiera aceptado realizar en respuesta a la inspección. Todos los problemas detectados anteriormente y que no hubieran sido corregidos se deberán mencionar antes del cierre. Es la responsabilidad del vendedor solucionarlos.

63. ¿QUÉ INCLUYE EL COSTO DE CIERRE?

Algunas localidades pueden tener gastos de cierre habituales o únicos, pero por lo general incluyen lo siguiente:

64. ¿QUÉ SUCEDE EL DÍA DEL CIERRE?

Usted presentará su póliza de seguro del propietario pagada o una carpeta y un recibo que demuestren que se ha abonado la prima. El agente de cierre le informará el dinero que usted le adeuda al vendedor (el resto del pago inicial, los impuestos pagados por anticipado, etcétera) y, a continuación, el dinero que el vendedor le adeuda a usted (impuestos no pagados y alquiler pagado por anticipado, si corresponde). El vendedor presentará las pruebas de las inspecciones, las garantías, etcétera.

Una vez que esté seguro de comprender toda la documentación, usted firmará la hipoteca, aceptando que si no efectúa los pagos, la entidad crediticia tendrá derecho a vender su propiedad y aplicar el precio de venta al monto que usted adeude más gastos. También firmará un pagaré hipotecario, prometiendo cancelar el préstamo. El vendedor le entregará el título de la vivienda en la forma de una escritura firmada.

Usted le pagará al agente de la entidad crediticia todos los gastos de cierre y, a su vez, éste le proporcionará un informe de pago de todos los conceptos pagados por usted. Luego, la escritura y la hipoteca serán inscriptas en el Registro de Escrituras del estado, y usted se convertirá en el propietario de la vivienda.

65. ¿QUÉ ME ENTREGAN EN EL CIERRE?

CÓMO PUEDEN HUD Y LA FHA AYUDARME A CONVERTIRME EN UN PROPIETARIO DE VIVIENDA

66. ¿QUÉ ES EL DEPARTAMENTO DE VIVIENDA Y DESARROLLO URBANO DE EE.UU.?

También conocido como HUD, el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE.UU. se creó en 1965 para desarrollar políticas y programas nacionales orientados a las necesidades de vivienda en EE.UU. Una de las misiones principales de HUD es la creación de un ambiente de vida apropiado para todos los norteamericanos mediante el desarrollo y el mejoramiento de las comunidades del país y la aplicación de leyes de vivienda justas.

67. ¿CÓMO AYUDA HUD A LOS COMPRADORES Y PROPIETARIOS DE VIVIENDAS?

HUD ayuda a la gente a través de la administración de diferentes programas que desarrollan y fomentan viviendas accesibles. Específicamente, HUD representa un papel importante en la vivienda propia, facilitando el acceso a los préstamos de las familias con ingresos bajos y moderados a través de su programa de seguro hipotecario de la FHA y de su programa de viviendas de HUD. HUD posee viviendas en muchas comunidades en todo EE.UU. y las ofrece para la venta a precios atractivos y en términos económicos. HUD también protege a los consumidores a través de la educación, las leyes de equidad de vivienda y las iniciativas de rehabilitación de viviendas.

68. ¿QUÉ ES LA FHA?

La Administración Federal de Vivienda (Federal Housing Administration), que actualmente pertenece a HUD, se creó en 1934 para promover las oportunidades de los norteamericanos de ser propietarios de sus viviendas. Al proporcionar a los prestamistas particulares seguros hipotecarios, la FHA les da la seguridad que necesitan para efectuar préstamos a aquellos que compran una vivienda por primera vez y que quizá no calificarían para los préstamos convencionales. La FHA ha ayudado a más de 26 millones de norteamericanos a comprar una vivienda.

69. ¿CÓMO PUEDE AYUDARME LA FHA EN LA COMPRA DE UNA VIVIENDA?

La FHA trabaja para que la vivienda propia sea una posibilidad para más norteamericanos. Con la FHA, usted no necesita un historial crediticio perfecto o un trabajo con un sueldo alto para calificar para un préstamo. La FHA también facilita el acceso a los préstamos mediante la exigencia de pagos iniciales menores que los préstamos convencionales. De hecho, un pago inicial de la FHA podría equivaler a unos pocos meses de alquiler. Además, sus pagos mensuales no necesitan ser mucho mayores que el alquiler.

70. ¿CÓMO SE FINANCIA LA FHA?

Las reclamaciones de las entidades crediticias pagadas por el programa de seguro hipotecario de la FHA provienen del Fondo Mutual de Seguros Hipotecarios. Este fondo está formado por las primas pagadas por los prestatarios asegurados por la FHA. No se utiliza ningún dinero proveniente de impuestos para financiar el programa.

71. ¿QUIÉNES PUEDEN CALIFICAR PARA LOS PRÉSTAMOS DE LA FHA?

Cualquiera que reuna los requisitos crediticios, que pueda pagar las cuotas de la hipoteca y la inversión en efectivo, y que planee utilizar la propiedad hipotecada como residencia principal puede solicitar un préstamo asegurado por la FHA.

72. ¿CUÁL ES EL LÍMITE DE PRÉSTAMO DE LA FHA?

Los límites de los préstamos de la FHA varían de una zona a otra del país, desde $115,200 en las áreas de bajo costo hasta $208,800 en las áreas de costos más altos. Los montos máximos de los préstamos para viviendas de unidades múltiples son mayores que los de unidades simples y, además, varían de una zona a otra.

Dado que estos montos máximos están relacionados con los límites de préstamos reglamentarios y los precios promedio de las viviendas del área, los límites de los préstamos de la FHA están sujetos a cambios periódicos. Solicite a su entidad crediticia los detalles y la confirmación de los límites actuales.

73. ¿CUÁLES SON LOS PASOS DEL PROCESO DE PRÉSTAMO DE LA FHA?

Con la excepción de algunos formularios adicionales, el proceso de solicitud de préstamo de la FHA es similar al de un préstamo convencional (vea la Pregunta 47). Gracias a las nuevas medidas de automatización, los préstamos de la FHA pueden ser originados más rápidamente que en el pasado. Además, si no desea asistir a una reunión cara a cara, puede solicitar un préstamo de la FHA por correo, por teléfono, a través de Internet o videoconferencia.

74. ¿QUÉ INGRESOS NECESITO TENER PARA CALIFICAR PARA UN PRÉSTAMO DE LA FHA?

No existe un requisito de ingresos mínimos. Sin embargo, debe poder probar ingresos regulares durante al menos los últimos tres años y demostrar que pagó siempre sus facturas en término.

75. ¿QUÉ CALIFICA COMO UNA FUENTE DE INGRESOS PARA LA FHA?

Salarios estacionales, ayuda financiera a menores, pagos jubilatorios, compensaciones por desempleo, beneficios de la Administración de Veteranos de Guerra (VA), salarios del ejército, ingresos provenientes de la Seguridad Social (Social Security), pensiones alimenticias y alquileres pagados por miembros de la familia, todos califican como fuentes de ingresos. Los salarios de tiempo parcial, horas extras y adicionales también cuentan, siempre que sean regulares. Los planes de ahorro especiales, como los establecidos por una asociación religiosa o comunitaria también califican. Para la FHA, el tipo de ingreso no es tan importante como la regularidad del mismo.

76. ¿PUEDO TENER DEUDAS Y, AÚN ASÍ, CALIFICAR PARA LOS PRÉSTAMOS DE LA FHA?

Sí. Las deudas a corto plazo no cuentan siempre que puedan ser saldadas en el término de diez meses. Algunos gastos regulares, como los costos del cuidado de los hijos, no son considerados deudas. Consulte a su entidad crediticia o a su agente de bienes raíces para saber si cubre la relación deuda-ingresos.

77. ¿CUÁL ES LA RELACIÓN DEUDA-INGRESOS PARA LOS PRÉSTAMOS DE LA FHA?

La FHA le permite utilizar el 29% de sus ingresos para los costos de vivienda y el 41% para la vivienda y otras deudas a largo plazo. Con un préstamo convencional, esta relación de calificación le permite utilizar solamente el 28% para la vivienda y el 36% para la vivienda y otras deudas.

78. ¿PUEDO EXCEDER ESTA RELACIÓN?

Puede calificar para excederla si posee:

79. ¿DE CUÁNTO DEBE SER EL PAGO INICIAL PARA UN PRÉSTAMO DE LA FHA?

Debe contar con un pago inicial de al menos el 3% del precio de compra de la vivienda. Los programas de préstamos más accesibles ofrecidos por prestamistas particulares exigen un pago inicial que oscila entre el 3% y el 5%, y un mínimo del 3% debe provenir directamente de los fondos propios del prestatario.

80. ¿QUÉ PUEDO UTILIZAR PARA ABONAR EL PAGO INICIAL Y LOS GASTOS DE CIERRE DE UN PRÉSTAMO DE LA FHA?

Además de sus propios fondos, puede utilizar regalos en efectivo o dinero de un club de ahorro privado. Si es capaz de realizar algunas reparaciones y mejoras, su trabajo puede ser utilizado como parte del pago inicial (denominado "equidad por esfuerzo"). Si posee un alquiler con opción a compra, los pagos adicionales al alquiler efectuados al vendedor también podrían ser considerados como dinero acumulado.

81. ¿CÓMO INFLUYE MI HISTORIAL CREDITICIO EN MI CAPACIDAD DE CALIFICAR?

Generalmente, la FHA es más flexible que las entidades crediticias convencionales en sus pautas de calificación. De hecho, la FHA le permite restablecer el crédito si:

82. ¿PUEDO CALIFICAR PARA UN PRÉSTAMO DE LA FHA SIN UN HISTORIAL CREDITICIO?

Sí. Si prefiere pagar sus deudas en efectivo o si es muy joven para tener crédito, existen otras maneras de probar su elegibilidad. Hable con su entidad crediticia para obtener más información.

83. ¿QUÉ TIPOS DE GASTOS DE CIERRE ESTÁN ASOCIADOS CON LOS PRÉSTAMOS ASEGURADOS POR LA FHA?

Con la excepción del agregado de una prima de seguro hipotecario de la FHA, los gastos de cierre de la FHA son similares a los de los préstamos convencionales descritos en la Pregunta 63. La FHA exige una prima de seguro hipotecario única y por adelantado equivalente al 2.25% de la hipoteca, que se deberá pagar en el cierre (o del 1.75% si completa el programa HELP, vea la Pregunta 91). Esta prima inicial podrá ser reembolsada parcialmente si el préstamo se paga en su totalidad durante los primeros siete años del plazo de pago. Luego del cierre, usted se hará responsable de una prima anual, que deberá pagar mensualmente, si su hipoteca es a más de 15 años o si tiene un préstamo a 15 años con un LTV mayor al 90%.

84. ¿PUEDO VOLCAR LOS GASTOS DE CIERRE AL PRÉSTAMO DE LA FHA?

No. Aunque no puede volcar los gastos de cierre al préstamo de la FHA, podría utilizar este monto para ayudar a satisfacer el requisito de pago inicial. Para más información, consulte a su entidad crediticia.

85. ¿SON ASUMIBLES LOS PRÉSTAMOS DE LA FHA?

Sí. Puede asumir un préstamo existente asegurado por la FHA, o bien, si es la persona dispuesta a vender, puede permitir que un comprador asuma el suyo. Asumir un préstamo puede ser muy beneficioso, ya que el proceso es más sencillo y menos costoso que el de un préstamo nuevo. Además, asumir un préstamo a menudo puede resultar en tasas de interés más bajas. El proceso de solicitud consiste, básicamente, en una verificación crediticia y no se exige la tasación de la propiedad. Además, debe demostrar que posee ingresos suficientes para hacer frente al préstamo hipotecario. De esta manera, la calificación para asumir un préstamo es similar a los requisitos de calificación para solicitar uno nuevo.

86. ¿QUÉ DEBO HACER SI NO PUEDO REALIZAR UN PAGO DE UN PRÉSTAMO?

Llame o escriba a su entidad crediticia tan pronto como le sea posible, explicando claramente la situación. Esté preparado para brindar información financiera.

87. ¿EXISTE ALGUNA OPCIÓN SI ME ATRASO EN LOS PAGOS DE MI PRÉSTAMO?

Sí. Hable con su entidad crediticia o con una agencia de asesoría aprobada por HUD para obtener más información. A continuación se enumeran algunas opciones que podrían ayudarle a ponerse al día.

Para préstamos de la FHA:

Para Préstamos convencionales:

Hable con su entidad crediticia acerca de las opciones específicas de paliación de pérdidas. Opere directamente con esta entidad para solicitar un "paquete completo". Una entidad crediticia secundaria, como Fannie Mae o Freddie Mac, podrían haber adquirido su préstamo. Su entidad crediticia podría seguir las pautas apropiadas establecidas por Fannie o Freddie para determinar la mejor opción para su caso.

Fannie Mae no trata directamente con el prestatario. Ellos trabajan con la entidad crediticia para determinar el programa de paliación de pérdidas que mejor se adapta a sus necesidades.

Freddie Mac, al igual que Fannie Mae, normalmente trabajarán solamente con el prestador de servicios crediticios. Sin embargo, si tiene problemas con su entidad crediticia durante el proceso de paliación de pérdidas, puede solicitar ayuda al centro de atención al cliente llamando al (800) FREDDIE ((800) 373-3343).

En cualquier situación de paliación de pérdidas, es importante recordar estos consejos útiles:

Apropiación de la vivienda: un comprador ofrece cancelar la hipoteca o vender la propiedad si firma la escritura y se muda.
Agencias de asesoría falsas: ofrecen asesoramiento a un determinado costo cuando normalmente se obtiene gratuitamente.

SEGURO HIPOTECARIO

88. ¿QUÉ ES UN SEGURO HIPOTECARIO?

El seguro hipotecario es una póliza que protege a las entidades crediticias contra algunas o la mayoría de las pérdidas que resultan de la falta de pago de las hipotecas de viviendas. Se exige principalmente a los prestatarios que realizan un pago inicial inferior al 20%.

89. ¿CÓMO FUNCIONA UN SEGURO HIPOTECARIO? ¿ES COMO EL SEGURO DE VIVIENDA O AUTOMÓVIL?

Al igual que el seguro de vivienda o automóvil, el seguro hipotecario exige el pago de una prima. Sirve como protección contra las pérdidas y se utiliza en el caso de una emergencia. Si un prestatario no puede pagar un préstamo hipotecario asegurado según se acordó, la entidad crediticia podrá realizar una ejecución hipotecaria sobre la propiedad y presentar una reclamación con el asegurador hipotecario por una parte o la mayoría de las pérdidas.

90. ¿NECESITO UN SEGURO HIPOTECARIO? ¿CÓMO LO OBTENGO?

Necesita un seguro hipotecario solamente si planea realizar un pago inicial inferior al 20% del precio de compra de la vivienda. La FHA ofrece varios programas de préstamos que podrían satisfacer sus necesidades. Para más información, consulte a su entidad crediticia.

91. ¿CÓMO PUEDO RECIBIR UN DESCUENTO SOBRE LA PRIMA INICIAL DE SEGURO HIPOTECARIO DE LA FHA?

Solicite a su agente de bienes raíces o entidad crediticia información acerca del programa HELP de la FHA. HELP - Programa Educativo para Compradores de Viviendas (Homebuyer Education Learning Program), está estructurado para ayudar a las personas como usted a iniciar el proceso de compra de una vivienda. Abarca temas como presupuesto, búsqueda de una vivienda, obtención de un préstamo y mantenimiento de la vivienda. En la mayoría de los casos, si completa este programa tiene derecho a una reducción en la prima inicial de seguro hipotecario del 2.25% al 1.75% del precio de compra de su nueva vivienda.

92. ¿QUÉ ES PMI?

PMI es la sigla en inglés de Seguro o Asegurador Hipotecario Privado (Private Mortgage Insurance or Insurer). Se trata de compañías privadas que ofrecen seguros hipotecarios. Ofrecen a los prestatarios programas estándar y especiales accesibles. Estas compañías proporcionan pautas a las entidades crediticias que detallan los tipos de préstamos que asegurarán. Las entidades crediticias utilizan estas pautas para determinar la aptitud del prestatario. Las PMI generalmente tienen tasas de calificación más estrictas y exigen pagos iniciales mayores que la FHA, pero sus primas suelen ser más bajas y aseguran préstamos que exceden el límite de la FHA.

PRODUCTOS DE LA FHA

93. ¿QUÉ ES UN PRÉSTAMO 203(b)?

Este es el programa de la FHA que se utiliza con mayor frecuencia. Ofrece un pago inicial bajo, pautas de calificación flexibles, costos crediticios limitados y un monto máximo de préstamo.

94. ¿QUÉ ES UN PRÉSTAMO 203(k)?

Este préstamo permite al comprador de la vivienda financiar la compra y la rehabilitación de la vivienda mediante una única hipoteca. Una parte del préstamo se utiliza para pagar la hipoteca existente del vendedor y el resto se coloca en una cuenta de depósito en garantía y se libera a medida que se va completando la rehabilitación. Las pautas básicas para los préstamos 203(k) son las siguientes:

95. ¿QUÉ ES UNA HIPOTECA PARA EL USO EFICIENTE DE LA ENERGÍA (EEM)?

La Hipoteca para el uso eficiente de la energía le permite al comprador de la vivienda ahorrar dinero en las futuras facturas de servicios. Esto se logra financiando el costo del agregado de características para el uso eficiente de la energía en una vivienda nueva o existente como parte de la compra de una vivienda asegurada por la FHA. La EEM puede utilizarse con los préstamos 203(b) y 203(k). Las pautas básicas para las EEM son las siguientes:

96. ELIMINADO.

97. ¿QUÉ ES UN PRÉSTAMO TÍTULO I?

El préstamo Título I es otorgado por una entidad crediticia y asegurado por la FHA, y se utiliza para efectuar renovaciones y reparaciones no lujosas en una vivienda. Ofrece una tasa de interés y un programa de cancelación accesibles. Los préstamos van de $5,000 a $20,000. Si el monto del préstamo es inferior a $7,500, no se exige ningún gravamen sobre su propiedad. Para más información, consulte a su entidad crediticia.

98. ¿QUÉ OTROS PRODUCTOS O PROGRAMAS DE PRÉSTAMOS OFRECE LA FHA?

La FHA también asegura préstamos para la adquisición o rehabilitación de viviendas prefabricadas, condominios y cooperativas. También cuenta con programas especiales para áreas urbanas, víctimas de desastres y miembros de las fuerzas armadas. La FHA también ofrece un seguro para ARMS.

99. ¿CÓMO PUEDO OBTENER UN PRÉSTAMO ASEGURADO POR LA FHA?

Comuníquese con una entidad crediticia aprobada por la FHA, como una compañía hipotecaria participante, un banco, una asociación de ahorros y préstamos o una cooperativa de ahorro. Para obtener más información acerca de la FHA y de cómo obtener un préstamo de la FHA, visite el sitio Web de HUD en http://www.hud.gov o llame a una agencia de asesoría aprobada por HUD al (800) 569-4287 o TDD: (800) 877-8339.

100. ¿CÓMO PUEDO COMUNICARME CON HUD?

Visite el sitio Web en http://www.hud.gov o busque en las "páginas azules" de la guía telefónica un listado de las oficinas de HUD cerca suyo.

 

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